東京23区の中古マンション、価格上昇に陰り　大阪市が伸び率トップに

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供するマーキュリー（東京都港区、東証グロース）は2026年4月27日、2026年第1四半期（1～3月）の中古マンション価格動向を発表した。東京23区、横浜市、川崎市、大阪市、京都市、名古屋市の主要エリアを対象とした調査で、これまで価格上昇を牽引してきた東京23区の伸びが鈍化し、前期（2025年10～12月）比の上昇率では大阪市がトップとなった。

東京23区の平均価格は1億6,766万円で、前期比はプラス1.2％（プラス200万円）にとどまった。一方、大阪市は同プラス6.3％（プラス615万円）の1億391万円、横浜市はプラス5.6％（プラス412万円）の7,835万円、川崎市はプラス5.0％（プラス380万円）の7,938万円と、上昇幅で23区を大きく上回った。京都市はプラス0.3％の7,405万円、名古屋市は唯一前期を下回りマイナス2.7％の4,939万円となった。前年同期（2025年1～3月）比でみると、平均価格の上昇額が最も大きかったのは東京23区でプラス3,318万円（プラス24.7％）、大阪市はプラス2,232万円（プラス27.4％）が続いた。一方、平均騰落率の上昇幅では大阪市がプラス19.3ポイントと最大となった。

新築分譲時からの平均騰落率は、東京23区がプラス117.7％と依然として最も高いものの、前期比ではマイナス0.5ポイントと低下した。大阪市はプラス89.4％（同プラス2.7ポイント）、川崎市はプラス62.6％（同プラス4.3ポイント）と上昇基調が続く。築年数別では、東京23区の築11～15年がプラス159.8％（新築時価格の約2.6倍）で最も高く、大阪市の築11～15年もプラス152.7％（同約2.5倍）に達した。区別では、東京都千代田区の築16～20年がプラス254.1％、大阪市北区の築11～15年がプラス247.5％と、いずれも新築時のおよそ3.5倍まで価格が高騰している。

エリア別にみると、東京23区では千代田・中央・港など14区で平均価格が1億円を超え、港区（平均騰落率プラス147.0％）、千代田区（同プラス138.6％）など計10区が新築時の2倍超となった。大阪市は北区（平均1億5,712万円）を筆頭に、福島区、西区、中央区を含む4区が1億円超で、北区（プラス126.0％）と浪速区（プラス111.2％）の2区が騰落率プラス100％を上回った。横浜市は西区が騰落率プラス107.4％で市内唯一の100％超となり、横浜駅周辺のタワーマンションが中古流通価格を牽引している。川崎市では武蔵小杉の大規模・タワーマンションが相場を牽引する中原区（平均1億700万円）が、市内唯一の1億円超となった。京都市は10億円超の高額物件流通も追い風に、上京区が1億5,387万円で市内唯一の1億円超を記録した一方、名古屋市は中村区の7,140万円が最高で、平均騰落率も中区のプラス20.3％にとどまった。

同調査は、同社が運営する不動産マーケティングプラットフォーム「Realnet（リアルネット）」のマンションサマリの新築・中古流通データをもとに、対象エリアにおいて2025年1月～2026年3月末に流通した築20年以内の中古マンション（投資用物件は除く）を対象に算出した。マーキュリーは「東京23区の価格水準は依然高いものの、上昇自体は落ち着き始めており、引き続き上昇傾向にある大阪市の伸びが目立つ結果となった」と分析している。